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中評協(xié)[2007]169號   2007年11月9日頒布   廣西天華編輯

　　為規(guī)范、指導注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行以財務報告為目的的評估業(yè)務，維護社會公共利益和資產(chǎn)評估各方當事人合法權益，根據(jù)《資產(chǎn)評估準則──基本準則》，中國資產(chǎn)評估協(xié)會在財政部有關司局的幫助和指導下，組織專家制定了《以財務報告為目的的評估指南(試行)》，現(xiàn)予以發(fā)布，自2007年12月31日起施行。
　　請各地方協(xié)會將《以財務報告為目的的評估指南(試行)》轉發(fā)各評估機構。中國資產(chǎn)評估協(xié)會將組織評估機構和注冊資產(chǎn)評估師對《以財務報告為目的的評估指南(試行)》進行學習和培訓。請各地注意收集《以財務報告為目的的評估指南(試行)》試行過程中發(fā)現(xiàn)的問題，并及時上報中國資產(chǎn)評估協(xié)會。
　　二○○七年十一月九日
　　附件：《以財務報告為目的的評估指南(試行)》
　　第一章 總 則
　　第一條 為規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行以財務報告為目的的評估業(yè)務行為，維護社會公共利益和資產(chǎn)評估各方當事人合法權益，根據(jù)《資產(chǎn)評估準則──基本準則》，制定本指南。
　　第二條 本指南所稱以財務報告為目的的評估，是指注冊資產(chǎn)評估師基于企業(yè)會計準則或相關會計核算、披露要求，運用評估技術，對財務報告中各類資產(chǎn)和負債的公允價值或特定價值進行分析、估算，并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。
　　第三條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行以財務報告為目的的評估業(yè)務，應當遵守本指南。
　　第四條 注冊資產(chǎn)評估師可以參照本指南執(zhí)行以下與以財務報告為目的的評估業(yè)務相關的其他業(yè)務，主要包括：
　　(一)開展與價值估算相關的議定程序，以協(xié)助企業(yè)判斷與資產(chǎn)和負債價值相關的參數(shù)、特征等，主要包括：
　　1．估算或測算資產(chǎn)的復原或更新重置成本；
　　2．協(xié)助企業(yè)判斷、確定資產(chǎn)使用年限、尚可使用年限、實物狀態(tài)、質量等參數(shù)、特征，以及驗證資產(chǎn)的真實存在性；
　　3．協(xié)助企業(yè)確定、判斷資產(chǎn)獲利能力和預測資產(chǎn)的未來收益；
　　4．執(zhí)行與負債價值有關的議定程序。
　　(二)協(xié)助企業(yè)管理層對能否持續(xù)可靠地取得公允價值做出合理的評價。
　　第二章 基本要求
　　第五條 出具以財務報告為目的評估報告的評估機構，應當具有財政部門頒發(fā)的資產(chǎn)評估資格證書。
　　第六條 注冊資產(chǎn)評估師應當遵守相關法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，恪守獨立、客觀、公正的原則，勤勉盡責，保持應有的職業(yè)謹慎，避免出現(xiàn)對評估結論具有重要影響的實質性疏漏，不得以預先設定的價值作為評估結論。
　　第七條 注冊資產(chǎn)評估師獨立開展評估業(yè)務，獨立進行分析、估算并形成專業(yè)意見，不受任何部門、社會團體、企業(yè)和個人的影響。
　　評估機構、注冊資產(chǎn)評估師、業(yè)務助理人員和外聘專家應當與委托方、其他相關當事方無利害關系。
　　第八條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行以財務報告為目的的評估業(yè)務，應當理解相關會計準則的概念和原則，知曉會計準則涉及的概念、原則與資產(chǎn)評估準則涉及的相關概念、原則之間的聯(lián)系和區(qū)別，經(jīng)過專門的培訓，具備相應的專業(yè)知識和經(jīng)驗，勝任所執(zhí)行的評估業(yè)務。
　　注冊資產(chǎn)評估師應當關注以財務報告為目的的評估業(yè)務的復雜性，根據(jù)自身的專業(yè)知識和經(jīng)驗，審慎考慮是否有能力承接。
　　第九條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行以財務報告為目的的評估業(yè)務，應當由所在評估機構出具以財務報告為目的的評估報告。
　　當評估程序或條件受到限制，注冊資產(chǎn)評估師無法確信評估結論的合理性，不得出具評估報告，并應當提醒委托方關注公允價值或會計準則涉及的特定價值計量的可靠性。
　　第十條 由于會計準則和相關法規(guī)的修改，導致在執(zhí)行以財務報告為目的的評估業(yè)務時無法完全遵守本指南的要求，注冊資產(chǎn)評估師應當在評估報告中進行說明。
　　第十一條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行以財務報告為目的的評估業(yè)務，應當與企業(yè)和執(zhí)行審計業(yè)務的注冊會計師進行必要的溝通，明確評估業(yè)務基本事項并充分理解會計準則或相關會計核算、披露的具體要求。
　　第十二條 注冊資產(chǎn)評估師應當提醒委托方根據(jù)會計準則的相關要求，合理確定評估基準日。評估基準日可以是資產(chǎn)負債表日、購買日、減值測試日、首次執(zhí)行日等。
　　第十三條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行以財務報告為目的的評估業(yè)務，應當獲取充分信息，并進行審慎分析，確信信息來源是可靠和適當?shù)摹?BR>　　第十四條 注冊資產(chǎn)評估師應當根據(jù)評估業(yè)務具體情況確定相關評估假設，并確信相關假設有合理的支持依據(jù)。
　　第十五條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行以財務報告為目的的評估業(yè)務，可以聘請相關專家協(xié)助工作，但應當采取必要措施確信專家工作的合理性。
　　第十六條 遵守相關法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，對評估對象在評估基準日以財務報告為目的下的公允價值或特定價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見，是注冊資產(chǎn)評估師的責任。
　　委托方和相關當事方應當提供必要的資料，并對資料的真實性、合法性和完整性負責。
　　恰當使用以財務報告為目的的評估報告是委托方和相關當事方的責任。
　　第三章 評估對象
　　第十七條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行以財務報告為目的的評估業(yè)務，應當與委托方進行充分協(xié)商，明確評估對象，并充分考慮評估對象的法律、物理與經(jīng)濟等具體特征對評估業(yè)務的影響。
　　根據(jù)項目具體情況、會計準則和委托方的要求，評估對象可以是各類單項資產(chǎn)、負債，也可以是資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合。
　　第十八條 注冊資產(chǎn)評估師應當關注會計準則中特定會計事項所對應的評估對象，應當從委托方取得評估對象的具體組成等詳細資料，關注相關資產(chǎn)、負債在企業(yè)營運中的作用；并提請企業(yè)管理層按其經(jīng)營意圖以及會計準則的規(guī)定、相關核算要求對有關資產(chǎn)、負債進行妥當?shù)姆诸悺?BR>　　第十九條 注冊資產(chǎn)評估師應當知曉，在執(zhí)行會計準則規(guī)定的合并對價分攤事項涉及的評估業(yè)務時，對應的評估對象應當是合并中取得的被購買方可辨認資產(chǎn)、負債及或有負債，該評估對象與被購買方企業(yè)價值評估所對應的對象不同。
　　注冊資產(chǎn)評估師應當關注各類可辨認無形資產(chǎn)的識別和計量。
　　第二十條 注冊資產(chǎn)評估師應當知曉，在執(zhí)行會計準則規(guī)定的包括商譽在內(nèi)的各類資產(chǎn)減值測試涉及的評估業(yè)務時，對應的評估對象可能是單項資產(chǎn)，也可能是資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合。其中，固定資產(chǎn)減值測試一般以資產(chǎn)組的形式出現(xiàn)；商譽減值測試主要以資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合出現(xiàn)。
　　第二十一條 注冊資產(chǎn)評估師應當知曉，在執(zhí)行會計準則規(guī)定的投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務時，對應的評估對象包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。
　　注冊資產(chǎn)評估師應當重點關注投資性房地產(chǎn)現(xiàn)有短期或長期租約對公允價值評估的影響，包括租期、租金收取方式以及約定租金相對于市場租金的差異等。
　　第二十二條 注冊資產(chǎn)評估師應當關注金融資產(chǎn)和金融負債公允價值計量過程中是否以單項資產(chǎn)或資產(chǎn)組為計量單位、資產(chǎn)核算分類、混合金融工具是否分拆等重要影響事項。
　　第四章 價值類型
　　第二十三條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行以財務報告為目的的評估業(yè)務，應當根據(jù)會計準則或相關會計核算與披露的具體要求、評估對象等相關條件明確價值類型，并對具體價值類型進行定義。
　　第二十四條 在符合會計準則計量屬性規(guī)定的條件時，會計準則下的公允價值一般等同于資產(chǎn)評估準則下的市場價值；會計準則涉及的重置成本或凈重置成本、可變現(xiàn)凈值或公允價值減去處置費用的凈額、現(xiàn)值或資產(chǎn)預計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值等計量屬性，可以理解為相對應的評估價值類型。
　　第二十五條 注冊資產(chǎn)評估師協(xié)助企業(yè)進行資產(chǎn)減值測試,應當關注評估對象在減值測試日的可回收價值、資產(chǎn)預計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值以及公允價值減去處置費用的凈額之間的聯(lián)系和區(qū)別。
　　(一)注冊資產(chǎn)評估師應當知曉可回收價值等于資產(chǎn)預計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值或公允價值減去處置費用的凈額孰高者。在已確信資產(chǎn)預計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值或公允價值減去處置費用的凈額其中任何一項數(shù)值已超過所對應的賬面價值，并通過減值測試的前提下，可以不必計算另一項數(shù)值。
　　(二)注冊資產(chǎn)評估師在協(xié)助計算資產(chǎn)預計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值時，應當知曉對資產(chǎn)預計未來現(xiàn)金流量的預測是基于特定實體現(xiàn)有管理模式下可能實現(xiàn)的收益。預測一般只考慮單項資產(chǎn)或資產(chǎn)組內(nèi)主要資產(chǎn)項目在簡單維護下的剩余經(jīng)濟年限，即不考慮單項資產(chǎn)或資產(chǎn)組內(nèi)主要資產(chǎn)項目的改良或重置；資產(chǎn)組內(nèi)資產(chǎn)項目于預測期末的變現(xiàn)凈值應當納入資產(chǎn)預計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值的計算。
　　(三)注冊資產(chǎn)評估師在協(xié)助計算公允價值減去處置費用的凈額時，應當知曉會計準則允許直接以公平交易中銷售協(xié)議價格，或與評估對象相同或相類似資產(chǎn)在其活躍市場上反映的價格，作為計算公允價值的依據(jù)。
　　當不存在相關活躍市場或缺乏相關市場信息時，注冊資產(chǎn)評估師可以根據(jù)企業(yè)以市場參與者的身份，對單項資產(chǎn)或資產(chǎn)組的運營作出合理性決策，并適當?shù)乜紤]相關資產(chǎn)或資產(chǎn)組內(nèi)資產(chǎn)的有效配置、改良或重置的前提下提交的預測資料，參照企業(yè)價值評估的基本思路和方法，分析和計算單項資產(chǎn)或資產(chǎn)組的公允價值。
　　注冊資產(chǎn)評估師計算公允價值減去處置費用的凈額時，應當根據(jù)會計準則的具體要求合理估算相關處置費用。
　　第二十六條 凈重置成本是指現(xiàn)在購買相同或相類似資產(chǎn)所需支付現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物的預計金額減去體現(xiàn)相關貶值因素的預計金額，貶值因素主要包括實體性貶值、功能性貶值以及經(jīng)濟性貶值。
　　第五章 評估方法
　　第二十七條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行以財務報告為目的的評估業(yè)務，應當根據(jù)評估對象、價值類型、資料收集情況和數(shù)據(jù)來源等相關條件，參照會計準則有關計量方法的規(guī)定，分析市場法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評估基本方法及其他評估方法的適用性，恰當選擇一種或多種資產(chǎn)評估方法。
　　第二十八條 注冊資產(chǎn)評估師應當參照會計準則的規(guī)定，關注所采用的評估數(shù)據(jù)，并知曉公允價值獲取層級受評估方法的選擇及評估數(shù)據(jù)來源的影響。
　　第二十九條 注冊資產(chǎn)評估師選擇評估方法時應當與前期采用的評估方法保持一致。
　　如果前期采用的評估方法所依據(jù)的市場數(shù)據(jù)已發(fā)生重大變化而不再適用，或通過采用與前期不同的評估方法可使得評估結果更具代表性、更能反映評估對象的公允價值或特定價值時，注冊資產(chǎn)評估師可以變更評估方法。
　　第三十條 注冊資產(chǎn)評估師運用市場法進行以財務報告為目的的評估，應當關注相關市場的活躍程度，從相關市場獲得足夠的交易案例或其他比較對象，判斷其可比性、適用性和合理性，并盡可能選擇最接近的、比較因素調整較少的交易案例或其他比較對象作為參照物。
　　第三十一條 注冊資產(chǎn)評估師運用市場法進行以財務報告為目的的評估，應當對參照物的比較因素進行比較，做出恰當、合理的調整，還應重點關注作為參照物的交易案例的交易背景、交易地點、交易市場、交易時間、交易條件、付款方式等因素。
　　第三十二條 注冊資產(chǎn)評估師運用收益法進行以財務報告為目的的評估，根據(jù)評估對象的特點和應用條件，可以采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法、增量收益折現(xiàn)法、節(jié)省許可費折現(xiàn)法、多期超額收益折現(xiàn)法等具體評估方法。
　　第三十三條 注冊資產(chǎn)評估師運用收益法進行以財務報告為目的的評估，應當結合相關會計準則的要求，按照資產(chǎn)評估準則對收益法應用的有關規(guī)定，恰當考慮收益法的適用性，選擇恰當?shù)氖找婵趶健?BR>　　第三十四條 注冊資產(chǎn)評估師運用收益法進行以財務報告為目的的評估，應當從委托方或相關當事方獲取被評估對象的經(jīng)營狀況和相關收益的預測資料，按照會計與評估相關準則的規(guī)定，對其進行必要的分析、判斷和調整，并應充分考慮未來各種情況可能發(fā)生的概率及其影響，不得采用不合理的假設。
　　第三十五條 注冊資產(chǎn)評估師應當按照資產(chǎn)評估準則的規(guī)定，確信折現(xiàn)率與預期收益的口徑保持一致。
　　第三十六條 注冊資產(chǎn)評估師運用成本法進行以財務報告為目的的評估，應當按照資產(chǎn)評估準則的規(guī)定，考慮評估對象的實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值。
　　會計準則規(guī)定的資產(chǎn)減值測試不適用成本法。
　　第三十七條 注冊資產(chǎn)評估師應當知曉對于非以資產(chǎn)減值測試為目的且不存在相同或相類似資產(chǎn)活躍市場的，或不能可靠地以收益法進行評估的資產(chǎn)項目，可以采用成本法進行評估。但注冊資產(chǎn)評估師應當獲取企業(yè)的承諾，并在評估報告中披露，其評估結論僅在相關資產(chǎn)的評估值可以通過資產(chǎn)的未來運營得以全額回收的前提下成立。
　　第三十八條 注冊資產(chǎn)評估師對同一評估對象采用多種評估方法時，應當對形成的各種初步價值結論進行分析，在綜合考慮不同評估方法和初步價值結論的合理性及所使用數(shù)據(jù)的質量和數(shù)量的基礎上，適當?shù)卦u價、權衡各結果所在范圍的合理性，并確定價值范圍內(nèi)最具代表性的結果作為評估結論。
　　第三十九條 注冊資產(chǎn)評估師應當知曉相關經(jīng)濟合同上記載與資產(chǎn)或負債價值相關的金額不一定等同于該項資產(chǎn)或負債于某一時點的公允價值。
　　第四十條 注冊資產(chǎn)評估師應當知曉相關稅收法律、法規(guī)對評估對象價值估算的影響，并在相關評估過程中予以恰當?shù)目紤]和處理。
　　第六章 披露要求
　　第四十一條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行以財務報告為目的的評估業(yè)務，所出具的評估報告應當符合資產(chǎn)評估報告準則的要求。
　　第四十二條 評估報告應當包含必要信息，使報告使用者能夠合理理解評估結論，其中應當重點披露以下內(nèi)容：
　　(一)評估對象的具體描述；
　　(二)價值類型的定義及其與會計準則或相關會計核算、披露要求的對應關系；
　　(三)評估方法的選擇過程和依據(jù)；
　　(四)評估方法的具體運用，結合相關計算過程、評估參數(shù)等加以說明；
　　(五)關鍵性假設及前提；
　　(六)關鍵性評估參數(shù)的測算、邏輯推理、形成過程和相關評估數(shù)據(jù)的獲取來源；
　　(七)對企業(yè)提供的財務等申報資料所做的重大或實質性調整。
　　第四十三條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行以財務報告為目的的評估業(yè)務，應當在評估報告中披露評估結論所受到的限制，并提醒委托方關注其對財務報告的影響。
　　第四十四條 評估報告應當披露本次與前次評估相同或類似資產(chǎn)或負債時采用的評估方法是否一致；當出現(xiàn)不一致時，應描述相應的變動并說明變動的原因。
　　第七章 附 則
　　第四十五條 本指南自2007年12月31日起施行。